2022南昌九龙湖买房攻略-看这篇就够了

云歆

我是懂南昌的楼大，南昌地产9年从业者，做的不是置业顾问，因为自己卖不来房子，容易凶客户。想做南昌地产知识付费。每天想赚两杯咖啡钱。所以就来码文了。
所有文章都是自己一个字码的，所以珍惜原创哦兄弟姐妹们。
下面以地产从业主的视觉来，口述下南昌九龙湖的买房攻略。2017年限购开始，行业都有一句玩笑话：九龙湖是南昌的亲儿子，象湖新建是后儿子。
回顾下大政策：2017年3月8号的《通知》规定，“限购令”调整住宅限购区域及范围是指除九龙湖区域、儒乐湖新城以外的南昌市区范围。后来陆续开放了南昌县的象湖、银三角、新建区的望城；
东西有点扯远了，步入主题。


一、九龙湖的规划
2012年提出开发九龙湖新城，红谷滩新区将投入300亿元加快建设南昌九龙湖片区，将其建成一个40～50万人口的城市新城；同时大力推进新区周边路网、管线等基础设施建设，预备掀起红谷滩新区“ 二次开发”的新热潮。而九龙湖依偎赣江、紧临红谷滩红角洲片区，无论从空间大小、 地理位置，均可有发展空间。在南昌市《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》中提出要高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间，基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。（所以就有了广告语十年红谷滩，五年九龙湖）
所以真正的九龙湖区域是属于红谷滩的行政管辖，产证下的是红谷滩新区。
九龙湖业内人分了板块：九龙湖西部组团、九龙南、九龙湖高铁中心板块。九龙湖西很多望城的项目打广告请忽略，那产证下的是新建。


二、九龙湖的愿景
1.重点规划打造成全国重要的制造基地、综合交通枢纽、宜居城市、商贸物流中心，是带动全省发展的核心增长极。
2.做大做强GDP，所以大搞开发，先引入万答圈地搞文旅卖房子，再引进绿帝打造国际博览城卖房子。这两个项目基本万户起。两个品牌开发商，建商业和修路确实费钱，毕竟城市拓荒者。预计拿地价应该几百。2017年之前买的基本都赚了，其实哪个城区哪个区域一样，因为这是政策的红利。不要羡慕，错过很难再有。
3.做一个有态度的区域，地铁2-4号线，什么6-7-8-9号我就不谈了。至少两条地铁还是很有诚意，通达新老城很方便。虽然建设费用含了购房者的贡献。
4.教育配套还是很给力：九龙湖新城规划中小学17所，其中有中学4所、小学3所、九年义务制学校10所，师资力量雄厚，教育资源丰富。啥育新、南师附小不再话下，具体成绩等待时间考验。
5.医疗服务很上心：多家三级甲等医院，南昌第一医院分院，江西省妇幼保健院红谷滩医院，南昌大学附属眼科医院等。
6.做江西省的九龙湖，城市名片。


三、九龙湖的现状
1. 截止2021年大量楼盘交付，配套正逐渐成熟，人气依旧不足。新房入住率预估20%。目前人多依旧以富源花园、安丰花园、龙岗花园等还建房为主。预计还需要个5年吧。
2. 地铁2号线交付，4号线已通车。
3. 商业氛围很差，沃华W、新宇广场目前开业较为惨淡。融创MALL的商业也是换了几轮了。但是杉杉奥莱还是一直独秀。华南城也引进了华盛奥莱有利市客和服饰折扣。特价噱头还是很大。目前缺少品牌开发运营商大型综合体，预计要等人气起来吧，才有人赶拿地。近期江边平安的商业和西站南广场的商业用地，给了人一些遐想。
4. 目前区域内单位房二手较多，比较吸引二手买家。前期入手较低，抛售和自住应该达到4:6.整体单位小区的品质和教育配套还是很优质的。毕竟圈层在那，除了贵，其他都好。
5. 目前已开学的南师附小、育新小学称霸九龙湖，只有一个华南城的站小在旁边瑟瑟发抖。（名校虽多，请认准选好）
6.以下排名记得是20年的，20年以后就不让排名了，只做参考吧。


四、盘点九龙湖名校（已交付）
以下排名不分先后，纯属笔者思绪。
1. 新龙学校（九年制）目前师大附中进驻
范围：祥云大道以南、西站大街以北、婺源路以东、九龙大道以西合围区域。
二手：赣铁九龙湖、九龙湖花园一期、龙岗花园、锦天府
新盘：无


2. 南师附小九龙湖校区（小学）
范围：祥云大道以南至龙兴大街以北，九龙大道以东至赣江南大道以西合围区域。
二手：九龙湖花园二期、九龙鑫院、明园九龙湾、九珑汇、绿地悦城、万科粹叠园
新盘：明园九龙湾（别墅在售）


3. 腾龙学校（九年制）
范围：西站大街以南、上饶大街以北、婺源大道以东、九龙大道以西合围区域。
二手：力高御景天城、华润凯旋门、安丰花园、恒锦花园、九龙郡、新旅明樾府（未交付）
新盘：无


4.华南城站前路小学（小学）
二手：九珑府、隆祥苑、西站瑞都
新盘：西站悦城


5.育新学校九龙湖新城分校（九年制）
范围：南龙蟠街以南、宜春大街以北、三清山大道以东、赣江南大道以西合围区域以及宜春大街以南、赣州大街以北、三百山路以东、赣江南大道以西合围区域。
育新学校：融创文旅区A区、B区、C区、D区、E区
育新学校临江校区：融创文旅区、M区、N区、K区、L区
区域内新盘：融创文旅区瀚江府、融创文旅区望江府
九龙湖二手项目众多，因为很多学校规划中或在建没有交付，所以有很多小区需要过渡，例如国博需要过渡到腾龙等等就不列举了。


6.红谷滩区博雅学校（南昌二中教育集团九龙湖校区）
总班数57个（小学36班、初中21班）。2021年7月6日，南昌市教育局公布2021年南昌市城区初中学校招生学区范围。红谷滩区博雅学校（南昌二中教育集团九龙湖校区）初中学校学区划分为：上饶大街以南、鹰潭街以北，婺源路以东、九龙大道以西合围区域；上饶大街以南、北龙蟠街以北，九龙大道以东、赣江南大道以西合围区域。主要楼盘有：国博1期、国博2期、卢塞恩小镇，其实也就是绿地国博城的专属学区。


7.昌外国语九龙湖初中部
范围：祥云大道以南、上饶大街以北、九龙大道以东、赣江南大道以西合围区域。绿地国博城暂时在南昌市外国语九龙湖校区初中部过渡。
二手：九龙湖花园二区、九龙鑫苑、明园九龙湾、九珑汇、绿地悦城、万科翠叠园、新琚花园、恒锦家苑、九龙明珠、新力江悦、东投新力樘悦、中奥滨江one
九龙湖的初中大都在规划中，规划很美丽，绿地国博城二期的二中，新力琥珀园南面的学校，正荣学府一号南面的学校、新力东园北面的学校、金科集美九龙湖北面的学校。


五、目前九龙湖在售的主要板块
1.环九龙湖板块，目前这个板块主打是湖居，改善。目前学校都处于规划中，地铁都不太方便（2号线市民中心和九龙湖南站）。板块再下去就是VR科创了，项目自己百度看吧，我就不说了。
主要项目：保利天郡、人文中心、红城投项目


2.环虎形山板块，目前这个板块主打的是公园配套离西客站近。目前片区以上饶大街以北为界，大概率读石钟山学校。以南的话学校待定。上饶大街也即将打通。
优点：公园、离西客站近
缺点：靠近枫生快速路
主要项目：藏珑大境、昆仑御


3.工学院板块 这个板块我就没画图了，想买的伙伴自己去看下，价格实惠
优点：价格便宜 刚需板块  有地铁
缺点：太靠近望城、没啥配套
主要项目：时代城、春江悦、宝龙理想（未售）、银亿朗境


六、写给想买九龙湖的朋友
1. 其实呢九龙湖呢，目前处于高速发展阶段，等待千亿配套兑现，慢慢的随着VR科创城的建设，融创茂也不觉得远了，也成了九龙湖的偏腹地未知
2. 随着平安中心的拍地，5年之后，未来可期。
3. 唯一美中不足的你要明白，人口的迁徙需要时间。
4. 九龙湖的学校需要时间去验证，新的学校、新的老师、新的生源，都是未知。所以对学校有要求的去红中区、老城区的二手吧。
5. 目前整体九龙湖西站板块新房均价15000，九龙湖南13500，九龙湖西部组团11500.永远记住什么开发商不会卖错价格。
6. 21年地铁4号线通了，也预示着九龙湖迎来双地铁时代，未来很长、未来很短。


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天晴了

4.23之后 九龙湖又涨了

曾新根

最近有考虑在九龙湖看房，九龙湖这价格还有升值空间吗，感觉九龙湖房价除了红谷滩就是第二贵了

仙人掌有毒

新房比九龙湖新房贵的区域多了[思考]。升值空间是个比较空泛的概念。例如2021年1.5万买九龙湖的房子5年后出手不卖1.8万就亏。因为利息 税费 等待周期更高？

如唐诗一样的生活

房子好贵  再等五年房龄就10年了

三年小翻身

九龙湖中心地带那个小区二手房好点

信者德爱

一类：明园九龙湾 悦城 翠叠园

溜达在路上的老狼

其实南昌房价还好 10000以下的还有

安吉尔

九龙湖首付30万有推荐吗

电杆老中医

vr科创城怎么样？