我缺购房资格吗！我缺的是钱！喜赢存款利率下调！

沙漠孤松

今天大济南终于出台了重磅政策，济南限购政策出现了实质性放松...
这个政策并不陌生，前几天就有小道消息传说，下手比较快的楼盘甚至已经收了一波客户，在最新传言的传言中，济南首套房二套房均将降低首付...
有点像济南上次出台政策那样：先润润嗓子，再引吭高歌...
不过正如题目所说，总是感觉某些人没搞清楚症结所在。
购房人群明明缺的是钱(和信心），你却给了他购房资格....
01
远的先不扯，先看看本次的放松政策，基本就是字面意思：
为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。

原文一共两行...
据小道消息传言，具体的放松细则将在今明两天公布...
现在市面上流传的小道消息这样，请大家对号入座
非限购区域内：首套2成首付，二套如果有贷款未还清的3成首付，三套以上全款，银行具体如何执行，目前还未有细则
注意 ，是小道消息，是谣言，万一没出别喷我...
具体的执行区域如下图：




这个政策带来的影响非常有限...

先说限购区域，之所以把二环内的市中和历下当做限购区域，我认为有三个层面的考量。

首先政策面模仿青岛（或者两者并行出现），青岛是市南市北以及老四方继续执行限购，从政策履行的角度讲，雷同的政策更容易过关。

一方面履行了有关部门支持刚需支持改善的表态，另一方面变现了坚决与炒房不共戴天的决心。

说是遮羞布也好，还是挂羊头卖狗肉也罢，我认为基调就是如此...

第二，在二环内老城片区内

历下区的新盘屈指可数，在我脑海中蹦出来的只有旭辉泺源大街的那块地...市中多集中在西南片区，白马山-王官庄，再加上瑞马、蓝石、郎茂山中电建，整体体量也不算大。

为什么没有天桥槐荫历城呢？

很多人说历下和市中更加稀缺...个人建议，听到这种论断的自媒体直接拉黑。

天桥，泺口项目谈了三波，听说均无下文，而且北湖有相当多的“大明湖楼盘”还等着某些人拯救呢，再加上天桥号称三年内推进几千万平的豪言壮语。

继续限购只会让项目持续流产，顺便多说两句，药山的文体馆我前几天观摩了一下，做的确实不错，火化场也不火化了。

为什么萎靡不振，和拆迁不利有相当大的相关性

槐荫，内卷的和谐片区，存有大规模土地的济齐路两侧，力高君逸府还搁那卖现房呢....


历城不多说了，我市重点供地区域。

所以，这个限购范围貌似是拿尺子量的。

既不能影响我市房地产平稳发展的大局，又能有利的支持刚需改善的，绝了！

之所以说和稀缺无关，这里面还有个问题...

历下市中区虽相较天桥槐荫稍好，但依然卖的不好...

02
（后文内容均包含降首付后的影响，如果万一没降，那就零影响）
很多人迫切的想知道实际的影响，我仔细想了想，大概有三点。
第一：核心区的楼盘价格会涨，至于会不会大涨，会不会跳涨，现在是看不出来的。
总有人问核心区是哪，四大板块，高新区、汉峪金谷、长岭山、外带CBD；每次我这么说要么被人喷广告要么被人喷狗中介。
这次再重申一遍，就这四个板块，自己不信，把今年的ZF文件好好读一遍，在中国生活这么多年还没搞清楚，代表的涵义重...
作为一个讲逻辑的人，给大家举两个例子。
一是位于汉峪片区的海德堡，这盘的基础属性绝不能说片区优质，为什么自下半年以来卖的如此火热，为什么过去不温不火。
汉峪片区原有的供应消失了，可选择性的新盘无限趋近于零，没得选，很关键，最关键的是这盘相对便宜，甚至比相当多的汉峪二手房还便宜。
与此同理的是璟园，同类产品的价差与银丰玖玺城越差越大，眼看着玖玺城六期破三万的口号都喊出来了，历下教育外加2万冒头的价格，越来越吃香...
连金域蓝山二手房都微微上涨了点...
尤其是本次放松过后，相当多的外地有钱人会被圈进这几个核心片区里面，这些有钱人不怎么会研究板块，看看大高楼，基本就有数了。
省会核心区的房子不是单单卖给济南人的...正如当年保利大明湖有很多临沂人过来买，中垠雅苑限购前最后圈的客户都是外地的....
同理。
第二：远郊区会继续下探
关注我的朋友基本都是买房人，很难了解邻居的真实财力
我曾见到过首付仅差4万元的买房人，打一下午电话，4万依然没借到，手足无措的场景，我也曾见过为了退2万定金，全家哭闹甚至把伤残证拿出来的朋友。
对于真正的远郊区而言
客户手里差10万和差1万的效果是一样的，最终结局都是他不会买只会观望。
话说，很多硬刚需盘出台过低首付的政策，你去和开发商恳切的谈谈，开发商也能允许长达两年的首付宽限期，甚至还有垫资的，补贴利息的。
因为房子不好卖嘛，但是结果大家都看到了，凉还是凉。
关于这点，我在补充一个你在别的自媒体看不到的内容
绝大多数自媒体就两个视角，一是买房客，二是中介，很少有人站在开发商视角考虑这件事。
我曾和某硬刚需盘的操盘手聊过，我说你这盘成天1万冒头，为啥不直接9千多上马？
这背后的原因就是，根据测算，即使这个盘降到9千多销量依然达不到理想状态。
降价这事是手段也是结果，如果降了价没换来量，那该怎么办？
其实大家算算，降价继而降首付的招不是没有开发商没想过，是开发商经过测算，发现没什么鸟用，项目负责人还得为负效果担责，所以不会有人干这种傻事的。

市面上的盘突然降价往往是两种情况，一是营销总走了，二是老板开窍了..
所以，实在没钱的朋友好好看看特价房，会有很多优质房源隐藏在特价房里面出清，也只有这样不会触及老板那脆弱的神经...
如果不信，请参照章丘长清

第三：刚需片区会横盘走量
刚需片区涵盖太多，只能宏观的聊聊，肯定短期是个利好，结合近期上面的表态，价格既不会涨也不怎么会跌，现在什么行情，未来依然大概率延续行情 ...
当然短期内受到情绪影响会上车一波客户，但是对绝大多数盘来说，我认为除了扩充点客源之外，更大的影响是，表价上调几百块，通过送礼送回去。
论价依然保持稳定，该买的还会买，不会买的依然不买。
其实还应该有第四影响
那就是，济南房住不炒及支持刚需改善的大局面持续向好，6666



其实是现阶段最关键的，也是我在之前的文章中多次强调过的，就是”置换购房“目前是市场购房的主力，流动性搞不起来，其他都很难。
就像题目所说，大家缺的不是购房资格，缺的是钱，缺的是整个城市对期房的信心。
03
实际上这套政策可分析的点并不多，最后讲点别的，算是这几天没更新的加餐，不愿意看长文的朋友，后面可以忽略...
因为关注本号的多数是购房者，从根上很难和开发商共情，但实际上，在整个地产链条中，开发商是非常重要的一环。
今天各位不妨把自己想象成手里有几十亿的开发商，你面对济南这座城市，现在楼市的状态会作何感想。
我有钱，我国企背景，大佬说啦，我拿地他好好帮我，打点的也不错，说资源都会给我，然后信心满满的拿下了XX土地。
虽然现在看起来什么都没有，大哥说啦，以后会好好给我弄，然后你作为开发商在这个片区死挺了1年，发现除了规划图你连张洗脚布都没有....
然后你求爷爷告奶奶，走流程送呈报，喝台子抽华子，终于大哥把教育落地啦，虽然仅仅是个教育集团，但是有总比没有强是吧。
这个时间点，已经距离你十几亿拿地过去了一年半，兄弟盟，你去打听打听周边的朋友，疫情当下，谁家做生意能拖一年半...
这就是当下开发商干的活
一般来说，只有购房者狂喷开发商不讲诚信，你他么交房延期，你他么不讲国企责任，你应该取消预售制。
但是回过头来想想，有多少规划，有多少资源能在开发商拿地之初就落地？这难道不是预售制吗？
因为你有十几个亿，又对大哥很配合，又有责任感，大哥说了，我在XX区有一场专门的推介会哟，能被大哥我邀请的企业，都是那种特别厉害的哟，土地也很优惠。
你想了想后续还没落定的资源，攥了攥手里的华子，想了想每月卖个位数的“大项目”，来到了XXX区土地推介大会的专场。
你惊讶的发现，老刘来了，小王也来了，一个个煞有介事都拿着本子，每个人交头接耳，“听说这次是个大规划，一定得好好记记”

在一篇祥和之中，PPT被打开了，只看着大哥在卫星图上画了个圈
这个地块将会是我市重点打造片区，我们将引入TOD.YOD.XOD等各种全新业态，现在公园已经盖好了云云，现在有几个超大的企业正在洽谈当中。
整个项目突出一个莽...买了就赚，先到先得。
经历了云山雾绕的一个下午之后，你悄悄打开了微信，心里想，我搜搜干自媒体的这帮孙子怎么想的....
一看航拍图，心凉了半截，合着连路都没修....地块划分的挺完整，可是除了个整改的公园之外，一片荒凉大地，周边有几个盘，一派残花败柳，卖的还不如手里攥的鸡肋项目...
你心里暗暗的骂着，仔细听着台上大哥的演讲，突然发现PPT提到的XX产业有熟人，趁着撒尿的机会，仔细问了问，老孙，你们家产业听说在XX落地啦？
“落个毛线球，意向协议懂不懂？很多烂尾房还意向签约餐饮机构呢，落地了吗？”
好容易捱到PPT讲完了，大哥笑眯眯的做到了你的旁边。
X总啊，你们公司在XX板块弄的很不错嘛，有力的支持了我市重点片区的建设，上面这几块地有没有意向啊，有意向就大胆说出来，作为老朋友，各项条件都可以谈的嘛。
你心里暗骂了一声，还不得不多问一句，这个地方我们有了解过，一些资源还是不够完善，比如教育资源，还是需要相关部门做好协调嘛
大哥正了正衣领，深深的看了你几眼，缓缓地说，法无禁止皆可为嘛，如果X总真的有意向，会后我协调教育口的同事，大家好好对接一下嘛，有什么不能谈的呢，都是为了城市做贡献嘛。

你狠狠的压下了想骂娘的冲动 ，突然想起来这次求来的教育集团划片好像还包含回迁户，后期怎么协调又是个问题....又突然想起来去年花了十几个亿买的地，隔壁的地只需要九个亿..
但是望着大哥那深邃而意味深长的目光，你张了张嘴，没敢说出心底想说的话，只能以进为退，试探的问，地价这块有优惠吗？
有，当然有，不但有地价比上回优惠了，还有大政策呢，大哥悄悄的告诉了你连置业顾问都知道的重磅消息：过几天限购要取消...
他脸上童叟无欺的笑容和乍暖还寒的语气，你突然深刻理解了骑虎难下这个成语的真实含义。
事已至此，你只能答应了要求，默默地离开了会场
在车上，给手下的营销总发了第一条微信，过几天要出政策啦，抓紧吧手里的客户珑珑。没出政策就后面退房，要快！
你又给投资总发了第二条微信，XX地块要报名，连象征性的竞价都别有，记住了，过几天要是有人找你协调，你就说出差了...
第三条，你发给了集团，XX还搁这PPT卖房呢，我认为集团应该收缩战略，尽快撤出XX，作为华东区域的TOP房企，我们认为出台政策后，青岛和苏州的市场前景更加广阔，应择机进入。（那边投资客的多....）
第四条，你发给了老婆，“不和这帮舅子玩了，成天不干人事，拿着荒地当宝贝，还拿开发商当韭菜割。
老婆回：你还踏马有空干房地产呢，存款利率都降啦，你抓紧找个地方存钱




实际上利率降了才是今天的重磅政策，放松限购不是
全文完，无不良引导
这键盘好像坏了，贼卡还难用，错别字不好改，见谅...




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