南站拆楼看海，北站盖楼挡海？青岛，请珍惜这730公里海岸线 ...

门吉雨田

青岛的楼市，总是不缺一些让人疑惑的话题。这不，2023年刚过完初一还没过十五，就有一条消息传来：



这个地块在哪呢？答案是环湾路以西，胶州湾大桥以北，金水路枢纽立交以南。紧邻青岛北站。
明眼人一看便知，这是个填海地块，最早据说是鲁能的，后来海信接手，定名海信慧湾，占地1600多亩，规划建设高层住宅、产业园区，还有一栋容积率为6的，带有地标建筑性质的超高层，但是由于各种原因，拖拖拉拉一年多，都没有正式开发建设。



可能是开发商的人员也读过我之前的分析文章——青岛有些区域，看似是郊区、新城，实际上站在楼市开发角度，妥妥是区域的核心，人口产业的集散地——好像这话反过来说也一样。想来想去，心里有点想法是难免的。
所以经过一段时间的PY交易，这个地块又被海信的好基友青铁给拿了下来。正式定名青铁智慧湾，并且在2月1日举行了盛大而隆重的开工仪式。
好吧。说到这里，看着海信和青铁两位巨佬有点不甚友好的小眼神，想想自己一向没有“知男而上”的恶趣味，还是赶快撤退保平安吧……



但是，为什么说这个新闻让人疑惑呢？
那是因为同样是2月1日，好像在咱们大青岛，还有另一桩新闻：
位于青岛老火车站南侧的青岛湾广场一期工程也同期开工建设，项目在去年拆除了老火车站南侧三栋遮挡视线的老楼的基础上，打通游客“下车看海”的视觉通道，会对老城区城市更新和青岛旅游业提供重大的拉动作用……



同一天，两个不大不小的新闻连在一起，不管是不是“一盘大棋”，但这俩项目，同年同月同日开搞的既视感确实有些不太好。
有些人就说了，南站拆楼要看海，北站盖楼再挡海？
毕竟咱们大青岛，最宝贵的财富，就是海岸线。这海岸线上“南拆北盖”的，算哪门子事嘛。也难怪评论区有点小意见。



说到这里，有人有话说了：针哥，同样是海，海和海它不一样，青岛人和外地游客说的看海，是去市南、崂山，包括西海岸的“前海沿儿”去看海，没哪个游客会到市北、李沧、胶州后海一带去看海的。前海是碧海蓝天，阳光沙滩海鸥，后海嘛，到了夏天各种异味，到了冬天北风呼啸……
再说啦，“其它城市买房选内环不选外环，青岛买房选前海不选后海”这话，不还是你自己说的吗？



看到这段话，我不禁陷入了沉思。
是的，我的脑回路确实比较有特点，因为我想起了大批游客在云南抢Y762次网红列车的一张车票，只为“躺在火车的大床上就能看苍山洱海”的事情……



为了让部分读者搞明白逻辑，所以文章必须花一点篇幅解释咱们青岛特殊的地理环境——买房选前海不选后海的道理。如果你能明白这一点的话，可以跳过这一段，直接从后面的云南网红列车开始看。

在青岛，海岸线有前海和后海的说法。以团岛角为界，南边市南、崂山的海岸线因为面对黄海，海在南面，被称为前海。后面市北、李沧的海岸线因为面对胶州湾，海在北面，被称为后海。后来这个概念被扩展到了西海岸，唐岛湾、灵山湾属于前海，维多利亚湾、前湾港、上合属于后海。
在青岛买海景房，尽量选前海，不选后海。这是青岛购房的铁律。



一方面，根据中国千年相地勘宅的古训，“山南水北为阳”，把房子优先放在山的南坡、水的北岸，在青岛买房，尽量避开后海呼啸的西北风是颠扑不破的真理。
另一方面，胶州湾水浅，万吨、十万吨的巨轮只能停泊在胶州湾湾口附近的大港、小港、前湾港一带装卸货，作为港口的配套，运输货物的道路沿着“后海沿”修建是成本最低廉的方式，胶济铁路、环湾大道、上合大道概莫能外。
所以青岛后海的房子，一定要面临被主干道与青岛主流板块割裂的窘境，后海楼盘的既视感永远是各种铁景房、桥景房、路景房，出门要面临各种呼啸而过的载重货车，要从各种桥洞子中穿越而过，品质提不上来，永远只能靠廉价取得客户的青睐……



君不见，整个青岛，想在后海沿儿盖房卖高价的开发商，管它什么牛逼国企、实力央企、良心房企，他们的“匠心设计”、“精工作品”——是不是前赴后继，销量全部撞墙了呢？
开发商：虽然我的房子卖不出去，但你能不能给点面子……



其实，不是面子问题，尽管“后海无豪宅”，但是离开房价谈不利因素永远是耍流氓，那些24K、304级纯刚需小户型产品，主打廉价，放在青岛后海却大受欢迎。阳关大道你不走，偏要去闯独木桥，房子卖得难上难，又能埋怨谁呢？
解释了半天，就为说明一个问题：在很多青岛市民眼里，后海海景可能还不如没有海。所以，北站前面盖几栋楼，把海挡上，这似乎也没啥，反正被挡得是后海……
好吧，如果前面有跳过的朋友，我们到这里接着看。青岛的后海虽然缺乏旅游景点，但也不是完全没有景观，被大楼遮挡也是很可惜的。

尽管是后海，尽管不是青岛的黄金海岸线和旅游景点，这段铁路与大海之间的视觉通道被一栋栋高楼遮挡，眼下看起来似乎没有什么问题，但是十年后、二十年后，五十年后我们的子孙后代可能会怎么看呢？
因为被挡住看海视觉通道的是青岛的火车北站，是胶济铁路的青岛市区段。而胶济铁路青岛市区段，又是全国屈指可数的滨海景观铁路。



中国的西南边陲，号称“彩云之南”的云南省，有一个网红列车的传说。这款列车，和大理的苍山、洱海、丽江的古城、雪山，香格里拉的普达措、独克宗一样齐名。可以说，如果到云南旅游，没有坐一次这趟列车的话，那将是一个不大不小的遗憾。
这款列车，就是号称“中国最豪华慢车”的Y字头旅游专线车。



这款网红列车，以目前的列车时刻表而言，分为三个车次，Y752/754次夕发朝至，运行于昆明-丽江区间，而Y761/762次日间行车，运行于丽江-大理区间。
2022年又新开Y772/774次，运行于丽江-西双版纳区间，但这个车只有软硬卧，没有大床房，暂时按下不表。



这款旅游列车有多豪华呢？不仅餐馆、酒吧、KTV一应区全，在全国所有的列车线路上，目前只有它有一个特殊的票种：一人软包。说俗点，就是家庭包间，双层大床房，买一张票，可以全家人上火车。当然，这个票务很紧张，抢到完全是看运气，即使是2021、2022年疫情期间，它的都是要提前预约的。
而无论哪一个班次，最大的卖点，都是“躺在床上看苍山洱海”。



看到这里，很多人就发现，如果到云南旅游，除了看雪山、古城以外，网红列车也已经成为游客争相打卡的一个旅游景点。属于云南旅游必去、必玩的一个体验。
你们滴针哥作为云南旅游的常客，每次去云南，这趟列车那是必坐的。夕发朝至对游客的时间需求把握“相当友好”不说，大床房、单间的格局也是非常舒服，行李安全，也不必被其它乘客的呼噜声打搅睡眠。
当然，躺在床上看洱海的风景，虽然途中要钻几个山洞，但确确实实是能看的。



这里就来了一个问题：虽然洱海只是一个湖，但这趟网红列车恰恰在洱海环湖的时候走的是洱海东岸，也就是双廊、海东新区一线。
考虑咱们青岛，相比列车在胶济铁路从城阳白沙湾一直开行到青岛站，方式、方位都极其相似。旅客从列车的窗户看出去的角度，几乎都是相同的。





联想到咱们大山东，游客爬完泰山，从青州古城出来，再想到青岛体验海滨风光，有没有类似的海景大床房列车供他们体验呢？答案是没有。这个是很可惜的。
毕竟，胶州湾这一段海岸线，别看是后海，缺乏景点但不代表没有景观，但是在列车上如果能看到大桥日落的景观，是完全不逊于大理在网红列车上看苍山、洱海的。
这时候的列车沿着胶州湾，一步步向南行进，也可以让游客对青岛的期待值一点点地加强……
但很可惜，咱们大山东没有为游客提供这样的服务。各地市的旅游业，似乎在各自为战。



青岛，乃至整个山东最大的问题，就是经济强势，不依赖旅游业也能过得很好。所以在服务游客方面，始终“不上心”，更多考虑“本地市民怎么想”。

同样是铁路线靠海/靠湖，云南的做法是打造网红列车，让游客在车上把景色从头看到尾，"躺着就把钱花了”。
青岛的做法是：相比收这点车票钱，在后海海边建个大楼，盖个大厦，入住企业机构，似乎更能增加GDP一些？所以，海景干脆堵死算了……
这个话呢，大家先别吐槽。其实这种做法，是刻在很多青岛人思维的骨子里的。



写到这里，作为楼市UP主，站在房地产的角度，年前与不少比较出名的全国级别的楼市学者、作者都进行了一些沟通交流。
这些学者之间也许不认识，但是他们的看法都比较一致：2020年以后，楼市、房地产进入下半场，买房考虑人口大批流入的一线、新一线大城市，尽量不要选三四线小城市，这是对的。
但是这里头有个例外，那就是山海景观优美、气候宜人，能吸引大量游客前来度假休闲的一线旅游目的地城市。
注意：那种靠历史文化吸引游客的城市不算。因为博物馆、古迹虽然也能让游客流连忘返，但很难吸引度假客群，对楼市基本上没有影响力。



看到这里，大家就会发现，青岛非常特殊：
一方面，青岛是新一线大城市、计划单列市，既有万亿GDP、千万人口，北方排名前列的工业、科研实力，也是全球第四大港口城市。
另一方面，青岛是全国一线旅游度假目的地城市，拥有北方几乎最好的山海资源和最具特色的建筑群，以及非常特殊的气候条件，可以吸引大量游客。
也就是说，青岛是中国万亿大城市里唯一一个能作为旅游度假目的地性质来看待的城市，也是中国一线旅游目的地城市里，城市规模最大的一个。



所以，分析青岛楼市，你会发现，从库存量来看，青岛待售的新建商品房数量全国第一，远远超过其它兄弟城市。但是从去化周期来看，青岛尽管人口并不比兄弟城市多，但如此多的房子似乎并不难卖。
原因只有一个，有大批外地来青的游客，在青岛购置房产。是这一批人支撑了青岛楼市。不用吐槽，外地人来青岛买房，实际上是给青岛送钱创收，最后还是广大青岛市民的福祉。



所以，全国级别的楼市大神，和一些能著书立说的楼市学者，站在外地人的角度，对青岛楼市的看法是：
1、杭州、成都这种城市的发展要靠能吸引尖端产业、高级人才；济南、郑州这种城市的发展要靠吸引产业链、大批劳动工人；而青岛的发展要靠大批外地游客前赴后继来投资和消费。青岛城市最核心的资源是山景和海景的高昂溢价。
2、北京、上海、天津、济南、成都这种大城市，你可以说什么城市优质资源在市中心、买房优先考虑就业机会、教育、医疗这些东西最实在，远郊区不能买……但这种说法不适合青岛。不懂的，看三亚、看丽江……
3、青岛有少数讲楼市的，天天拿2018年外地投资客来青岛买房高位站岗直接套牢的故事说事，“振聋发聩”地告诉外地人不要来青岛投资买房，这些人的智商，从一开始就欠费。
他们对青岛的伤害，比下面这个还狠：



为什么会这样？也许是咱们青岛，太有钱了。大理去年的GDP满打满算才1633亿元，青岛接近1.5万亿元，大部分区拎出来就可以“完胜大理”，甚至可能大理还不如青岛个别明星街道的GDP来得高。
云南打造网红列车，是因为云南没有那么多“生财之道”，旅游业收入绝对是大头，时时刻刻都在想着怎么用旅游多创收，而青岛人似乎并不这么想。因为青岛即使没有旅游业，也可以过得很好。
所以，他们仅仅是站在少数青岛市民角度考虑问题，完全不考虑五湖四海前来青岛旅游的游客想要什么、需要什么。



青岛的房价能比GDP高于青岛的武汉、苏州、成都、重庆都要来得高，最核心的资源就是山海溢价。所谓优质的配套也是给有优质山海资源的区域搭配优质的做生活配套。
但是有些青岛地产人居然堂而皇之地说“青岛从来不缺海景房”。这就可笑了。要知道，如果只依靠产业、教育这些配套，一般新一线城市，房价能突破3万的，也就是少量豪宅而已。
作为青岛人，看惯了崂山动辄七八万的大板楼，浮山后动辄三四万的鸽子笼，难道还真以为兄弟城市都是这样啊？


其实不光是青岛的一些楼市作者在讲楼市的时候只考虑青岛本地购房者改善需求为重，完全忽略外地游客来青岛购房的投资度假需求才是青岛楼市的重头戏，甚至把这些人当成“炒房客”、“韭菜苗子”，很多普通青岛人又何尝不是？
别的不说，比较了云南的做法，再看看文章开头这段话，是不是就显得很刺耳了？


房子需要配套，作为全国一线旅游目的地城市，青岛更需要配套。
游客来青岛，就是为了来看海，所以青岛在每一寸海岸线上搞建设都需要慎之又慎，甚至包括没有什么景点的后海。
是的，青岛海岸线满打满算只有862.64公里，其中大陆的海岸线只有730.64公里。这个数字看起来很长，但落实到青岛1025.7万人口上，青岛的人均海岸线只有短短的7.12厘米。短短一把尺子，就代表了2个人所占有的海岸线长度。


很明显这些海岸线每一寸都是青岛的宝贵财富，每一寸都需要精雕细琢，但是很可惜，青岛的海岸线，被挥霍得太多了。大公海岸这种很明显的“建筑美学败笔”，不胜枚举。
很多青岛地产人说“青岛不缺海景房”，实际上是特指西海岸新区花了不到10年时间就把从积米崖到城市阳台的所有海岸线几乎填满，滨海大道以南也修建了很多高层建筑，开发速度过快，过于粗放，甚至互相挡光、挡景不在少数。再加上前几年众所周知的事件，让本该成为青岛门面，价格高不可攀的海景房陷入动辄跌价的窘境。



2023年的青岛，“南站拆楼为看海，北站盖楼要挡海”的段子，虽然可能真的可能是评论区少数人联想能力确实过于丰富，但是两个工程在同一时间开工建设，也确实很难让人不会“浮想联翩”。
也许，这样的填海工程，再干几个的话，在青岛胶州湾东岸开行云南Y762次这样的网红列车的条件，就永远不会再有了。乘列车兴冲冲来青岛度假、休闲的外地游客，他们也永远也没有机会、永远也没有条件坐在列车上欣赏胶州湾上壮美的夕阳景观了。
游客们透过车窗看到的，也许只是一栋楼、一栋楼、再一栋楼……



我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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安吉尔

看出来你确实挺爱自己的故乡，只能说李沧区某些地方买了房子想升值的地产中介太多[飙泪笑][飙泪笑][飙泪笑]青岛这么好的山海资源被一群买了青岛内陆的新青岛人中介带偏，有一点可惜，但又与我无关[惊喜]

北方刀客

结论呢？论据说了一堆，论点是啥？

七辰

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